O que é DOI? Saiba quando é preciso realizar a declaração
Imagine o seguinte cenário: a sua empresa está em plena expansão. Os negócios vão bem, a equipe aumentou e é essencial ter um local maior para realizar as atividades rotineiras com eficiência. Ou então, em um movimento estratégico de gestão de ativos, você precisa vender uma propriedade para cortar custos e reinvestir na operação.
Sabia que, para todas as operações relacionadas à aquisição e alienação de imóveis, é preciso prestar atenção a uma série de obrigações tributárias, como a DOI (Declaração de Operações Imobiliárias)?
É a DOI que formaliza a legalidade da operação para fins específicos, munindo os fiscalizadores do governo com dados e garantindo a regularidade necessária até mesmo para a obtenção de crédito. Sabemos que, para uma empresa, o financiamento pode ser um passo decisivo, já que assim é possível investir em maquinário, tecnologias emergentes e inovação para continuar crescendo.
Mas afinal, o que é a DOI 2026, quem é o verdadeiro responsável por apresentar esse documento ao governo e quais são os prazos atualizados? Continue a leitura para conferir as respostas para essas perguntas e dominar mais essa obrigação fiscal.
O que é a Declaração de Operações Imobiliárias (DOI)?
A Declaração de Operações Imobiliárias, popularmente conhecida pela sigla DOI, é um documento acessório exigido pela Receita Federal do Brasil. A sua função primordial é registrar e informar a veracidade das transações imobiliárias realizadas em território nacional, servindo como uma ferramenta poderosa de controle fiscal.
Isto é, ela controla e monitora as compras, vendas, permutas, doações, cessões de direitos e qualquer outra forma de transferência de propriedades, seja ela realizada por pessoas físicas ou jurídicas.
Na prática, a DOI funciona como um mecanismo de "dedo-duro" oficial. Nela, constam informações detalhadas, como os dados das partes envolvidas (comprador e vendedor), o valor exato da operação, a descrição minuciosa do imóvel e as condições de pagamento.
Portanto, a Receita Federal utiliza esses dados para realizar o cruzamento de informações com a Declaração de Imposto de Renda (DIRPF) ou a Escrituração Contábil das empresas. Por isso, é preciso ter muitos cuidados com cruzamentos de dados realizados pela Receita Federal, pois qualquer divergência entre o valor declarado na DOI e o valor informado na declaração de bens do contribuinte pode levar à malha fina.
São englobadas na DOI todas as operações anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos:
- Cartórios de Notas;
- Cartórios de Registro de Imóveis;
- Cartórios de Títulos e Documentos.
É importante salientar que, embora a obrigação de emitir a declaração recaia sobre os serventuários da justiça (como veremos a seguir), a operação impacta diretamente a regularidade fiscal de quem compra e vende.
E tem mais: a DOI deve ser feita por imóvel. Ou seja, caso a mesma pessoa realize operações em propriedades diferentes, cada uma delas deve gerar sua própria declaração específica.
Quem deve apresentar a DOI?
Esta é uma das dúvidas mais comuns e onde ocorrem muitos equívocos. Diferente do que muitos pensam, a obrigatoriedade de preencher e enviar a DOI 2026 não recai diretamente sobre o comprador ou o vendedor do imóvel (os contribuintes), mas sim sobre os responsáveis pelos cartórios que formalizam essas transações.
Para simplificar e deixar claro quem são os obrigados perante a Receita Federal, listamos abaixo os responsáveis, conforme a legislação vigente:
- Serventuários da Justiça: Titulares de Cartórios de Notas, de Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos.
- Tabeliães de Notas: Sempre que lavrarem escrituras de alienação (venda, doação, permuta) de imóveis.
- Oficiais de Registro de Imóveis: Quando o documento foi celebrado por instrumento particular (sem escritura pública) e levado a registro.
- Oficiais de Registro de Títulos e Documentos: Quando registrarem documentos que envolvam alienação de imóveis, caso estes não tenham sido registrados nos cartórios de imóveis ou de notas.
Portanto, se você é um empresário ou gestor financeiro realizando uma compra ou venda, o seu papel é fornecer os dados corretos e pagar os impostos devidos (como o ITBI), mas a transmissão da DOI para a Receita é uma tarefa do Cartório.
No entanto, é importante que o seu time financeiro ou contábil acompanhe se essa obrigação foi cumprida, pois a ausência dela pode gerar pendências no CPF ou CNPJ das partes envolvidas no futuro.
Qual o prazo de entrega da DOI em 2026?
A pontualidade é um requisito básico para evitar dores de cabeça com o Fisco. Para o ano de 2026, a regra de periodicidade da Declaração de Operações Imobiliárias permanece mensal.
A DOI deve ser emitida e encaminhada à Receita Federal até as 23 horas e 59 minutos do último dia útil do mês subsequente ao da lavratura, anotação, matrícula, registro ou averbação do ato.
Para ilustrar e facilitar o entendimento:
- Se a operação imobiliária (ex: a lavratura da escritura de compra e venda) foi realizada no dia 10 de fevereiro de 2026;
- A DOI correspondente deve ser enviada pelo cartório até o dia 31 de março de 2026 (caso seja dia útil).
Sabemos que, com tantas burocracias no dia a dia empresarial, pode ser que prazos fiscais sejam esquecidos, o que você deve evitar a todo custo. A gestão de documentos fiscais e o cumprimento de obrigações acessórias exigem organização impecável.
Para ajudar você ou a sua empresa a manter tudo em dia, conte sempre com ferramentas de organização e verifique nosso calendário fiscal. Dessa forma, você não perde nenhum prazo e evita prejuízos financeiros decorrentes de multas por atraso.
Lembre-se: o sistema da Receita fica disponível 24 horas por dia, sete dias por semana. Por isso, é possível enviar a qualquer momento antes da meia-noite do fim do prazo.
Quais são os documentos necessários para emitir a DOI?
Embora o preenchimento seja feito pelo serventuário da justiça, ele precisará de uma série de informações que constam nos documentos da transação. Para garantir que a DOI seja preenchida sem erros (evitando divergências futuras para a sua empresa), os dados devem ser extraídos com precisão.
Os documentos e informações que costumam ser base para a DOI, independente do tipo de Cartório, são:
- Dados completos das partes envolvidas: CPF (para pessoas físicas) ou CNPJ (para pessoas jurídicas) do vendedor e do comprador.
- Documento que atesta a transação: Geralmente a Escritura Pública ou o Contrato de Compra e Venda (instrumento particular).
- Matrícula do imóvel: A qual deve estar atualizada junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
- Comprovante de pagamento do ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é indispensável para a formalização da transferência.
- Caso aplicável, a isenção do ITBI: Documento formal que comprove a imunidade ou isenção tributária.
- Comprovante de existência e características do imóvel: Dados como área total, área construída, localização e tipo de imóvel (rural ou urbano).
- Valor da operação: O valor exato negociado, bem como as condições de pagamento (à vista, financiado, parcelado).
É essencial que o valor informado na DOI seja exatamente o valor real da transação. Subfaturar o valor do imóvel na escritura para pagar menos imposto é uma prática ilegal e facilmente detectável pelos sistemas de inteligência da Receita Federal.
Como a DOI é transmitida?
A modernização dos processos fiscais tornou o envio da DOI totalmente digital. Antes de mais nada, você deve saber que todo cartório deve ter seu certificado digital, a fim de assinar o documento online e transmiti-lo com validade jurídica.
Se você ainda tem dúvidas sobre essa tecnologia, vale a pena conferir nosso artigo sobre certificado digital.
O processo ocorre da seguinte maneira:
- Preenchimento: O serventuário utiliza o programa gerador da declaração (DOI-Web ou sistema próprio integrado);
- Assinatura: O arquivo é assinado digitalmente para garantir a autoria e integridade dos dados.
- Transmissão: Após o preenchimento, a declaração é salva e enviada à Receita Federal por meio do sistema ReceitaNet ou diretamente via DOI-Web.
- Processamento: No momento do envio, haverá uma validação inicial dos dados cadastrais (CPF/CNPJ).
- Recibo: Após o envio com sucesso, é gerado um recibo de entrega que deve ser arquivado.
O responsável (seja o vendedor ou comprador) pode solicitar ao cartório o comprovante de que a DOI foi emitida, garantindo assim que a operação está devidamente informada ao Fisco.
Quais as multas e penalidades relacionadas à DOI?
O ideal é ficar em dia com todas as obrigações referentes às operações dos imóveis. Mas, quando não se transmite a declaração no prazo ou quando há erros de preenchimento (mesmo que transmitida a tempo), haverá a aplicação de multas.
Caso perca o prazo de transmissão, o órgão responsável gera a MAED (Multa por Atraso na Entrega de Declaração). Por isso, atenção redobrada aos valores e consequências, pois eles impactam o caixa.
Para entender melhor como proteger sua empresa de passivos, recomendamos a leitura sobre como evitar multas tributárias.
As penalidades para a DOI em 2026 seguem as diretrizes gerais:
- Por atraso na entrega: A multa é calculada sobre o valor da operação imobiliária, com a alíquota de 0,1% ao mês-calendário ou fração de atraso.
- Atenção: Mesmo que o cálculo resulte em valor baixo, existe um valor mínimo, e a multa pode chegar a limites estabelecidos pela legislação, geralmente limitados a 1% do valor da operação.
- Por informações incorretas ou omissão: A entrega da DOI com dados inexatos, incompletos ou omitidos acarreta multa específica por informação incorreta (o valor base costuma ser de R$ 50,00 por dado, mas pode variar conforme a legislação atualizada).
Existem, porém, possibilidades de atenuar o prejuízo:
- A multa pode ser reduzida em 50% quando a declaração é apresentada extemporaneamente (com atraso) pelo responsável, mas antes de qualquer procedimento de ofício (notificação) da Receita Federal.
- É possível reduzir a penalidade em 75% caso a declaração seja corrigida ou apresentada dentro do prazo fixado em intimação da Receita.
Entendeu a importância da DOI e como ela formaliza o fluxo de suas transações imobiliárias? Apesar de parecer "apenas mais uma burocracia", o processo é simples para quem está organizado e é decisivo para a saúde fiscal do negócio.
Continue lendo sobre as obrigações fiscais
Temos uma gama de conteúdos sobre as principais obrigações fiscais! Confira o guia completo de cada uma delas:
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Uma empresa focada em se tornar o maior SaaS do Brasil, conectando todas as áreas que utilizam documentos fiscais de uma empresa em um só lugar. Trabalhamos com NFes, NFSes, CTes, MDFes, NFCes, CFe-SAT com integrações com SAP, TOTVS, Bling, Tiny e muitos outros ERPs para facilitar as rotinas das empresas brasileiras!
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